Acheter une résidence secondaire

#La vie après le travail

Comment la planification financière peut vous aider à réaliser la retraite de vos rêves

Rêvez-vous de devenir un retraité migrateur et de vous rendre dans le Sud chaque hiver? 

Posséder une maison dans la ceinture du soleil américaine fait partie intégrante des rêves de retraite de nombreux Canadiens – c’est le soleil qui se pointe à l’horizon.

Au cours des dernières années, la chute des prix dans le marché immobilier américain a amené de nombreux Canadiens à acheter des résidences secondaires dans certains états comme la Floride, le Texas, l’Arizona, la Californie et Hawaï. De juillet 2013 à juin 2014, les Canadiens ont dépensé 2,55 milliards de dollars pour l’achat de résidences en Floride uniquement1.

L’achat d’une résidence secondaire à l’étranger peut occasionner de nombreux problèmes qu’une planification de la sécurité financière adéquate peut vous aider à résoudre. Votre conseiller en sécurité financière peut vous offrir des conseils inestimables tout au long du processus; des options de financement à l’assurance-vie, en passant par la planification successorale. Vous auriez également intérêt à consulter un fiscaliste américain.

L’achat d’une résidence secondaire à l’étranger peut engendrer beaucoup de problèmes qu’une bonne planification de la sécurité financière peut aider à résoudre.
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Éléments à considérer lors de la recherche d’une résidence aux États-Unis

La première étape consiste à déterminer, avec votre famille, le type de résidence recherché. Combien de chambres à coucher? Sur le bord de l’eau ou dans le désert? Copropriété ou maison? Dans quelle région?

Les copropriétés offrent un style de vie clé en main, ce qui signifie que vous n’êtes pas responsable de l’entretien général. Cela vous permet d’économiser de l’argent sur les frais de conciergerie au cours des mois où la résidence est inoccupée.

Les inscriptions sont en ligne, donc commencez à naviguer. Lorsque vous aurez arrêté votre choix sur une région, visitez-la et explorez le quartier. Les courtiers immobiliers de la région seront ravis de vous proposer une visite sans obligation.

Si vous songez à louer la résidence pendant une partie de l’année, vous devriez également rencontrer des gestionnaires immobiliers pour discuter des frais et d’autres éléments à considérer. Il est aussi judicieux de discuter des répercussions fiscales avec un comptable.

Éléments à retenir lors de l’établissement d’un budget

Lorsque vous établissez votre budget, indiquez tous les coûts annuels – impôt foncier, services publics, entretien, frais de copropriété, achat et assurance d’un véhicule.

Ensuite, vous devriez chercher à obtenir, par écrit, des estimations de taux d’assurance habitation. La protection peut coûter cher et être difficile à obtenir dans une région propice aux ouragans et aux inondations. Prenez également soin d’indiquer aux assureurs potentiels que la résidence sera inoccupée pendant plusieurs mois par année, le cas échéant. Dans le cas de propriétés inoccupées, certaines polices d’assurance exigent des visites hebdomadaires, ce qui peut être dispendieux si vous recourez aux services d’un fournisseur professionnel.

Si vous prévoyez passer beaucoup de temps à cette résidence, vous devrez également obtenir des estimations de taux pour une assurance-maladie.

Contracter un prêt hypothécaire aux États-Unis

Il n’est pas toujours facile pour les Canadiens de contracter un prêt hypothécaire régulier aux États-Unis, mais cela demeure possible. N’oubliez pas que si vous payez en dollars canadiens, la fluctuation du taux de change peut générer de l’incertitude.

Seulement huit pour cent des Canadiens ayant acheté une propriété en Floride entre juillet 2013 et juin 2014 ont contracté un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière de la région1. Si vous devez emprunter pour acheter, une marge de crédit hypothécaire auprès d’un prêteur canadien représente une option souple à prix raisonnable. Bien que cette option constitue une façon simple et efficace d’emprunter, il est important de travailler avec votre conseiller en sécurité financière pour vous assurer de bien comprendre comment votre marge de crédit hypothécaire travaille pour vous.

Votre conseiller en sécurité financière peut vous aider à établir un budget et, avec l’aide d’un spécialiste en planification hypothécaire de la London Life, à déterminer la meilleure façon de payer pour votre résidence. Vous devriez consulter un avocat pour vous aider à définir la structure de la propriété. Par exemple, si vous prévoyez louer la résidence pendant une partie de l’année, l’une des options pourrait être d’établir une société à responsabilité limitée.

Acheter et vendre au sud de la frontière

Le processus est très similaire à ce qu’on retrouve au Canada. En règle générale, un avocat américain est engagé pour les recherches de titre de propriété et pour le traitement de la transaction. Dans de nombreux états, les services du secteur de l’immobilier s’adressent aux Canadiens.

En ce qui concerne la planification successorale, vous devriez prévoir la disposition de la résidence à l’aide d’un testament valide dans l’état où elle se trouve et consulter un fiscaliste américain en ce qui a trait à l’impôt exigible au décès du propriétaire.

À la vente d’une propriété, les Canadiens ou leur succession doivent payer de l’impôt sur le gain en capital au Canada. Votre conseiller en sécurité financière peut vous aider à trouver des façons de bien gérer cet impôt.

Gare au fisc

Présentement, les Canadiens ont le droit de séjourner aux États-Unis en moyenne 120 jours par année sur une période de trois ans avant d’être possiblement considérés comme résidents américains et assujettis à l’impôt par l’Internal Revenue Service (IRS)2. La durée maximum du séjour des retraités migrateurs s’élève à 182 jours par année. Une loi permettant d’étendre cette limite est présentement à l’étude.

Les gens qui vivent aux États-Unis pendant une partie de l’année devraient remplir le formulaire Form 8840 – Closer Connection Exception Statement for Aliens Ouvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre. Ce document indique à l’IRS que vous êtes un citoyen canadien et pourrait vous éviter d’être considéré comme étant un résident américain. Consultez un fiscaliste qui connaît la fiscalité américaine.

Autres éléments à considérer

Les organisations représentant les retraités migrateurs recommandent fortement aux Canadiens de faire appel aux services d’un avocat américain pour établir des procurations et des testaments de vie distincts. Cela permet d’éviter les tracas si une urgence médicale devait se produire alors que vous vous trouvez au sud de la frontière.

Les institutions financières canadiennes offrent des comptes bancaires et des cartes de crédit en dollars américains pour éviter les frais élevés de conversion des devises. Si vous avez une résidence aux États-Unis, vous pouvez facilement ouvrir un compte bancaire auprès d’une institution financière de la région pour les dépenses quotidiennes et le paiement des factures.

L’achat d’une maison sous le soleil du sud représente une décision importante et peut constituer un objectif clé de votre programme de sécurité financière. Il peut aussi s’agir d’un ajout de dernière minute à votre liste de choses à faire. Dans un cas comme dans l’autre, votre conseiller en sécurité financière peut jouer un rôle inestimable pour vous aider à protéger votre indépendance financière pendant que vous transformez votre rêve en réalité.

1 Profile of International Home Buyers in Florida 2014 Report, National Association of REALTORS® , septembre 2014 Ouvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre

2Chris Taylor, "Why Canada's snowbirds are under U.S. scrutiny," Reuters, Feb.11, 2015.