Rester locataire ou acheter une maison : une question de timing

#Maison et foyer

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, soyez informé des avantages et inconvénients et apprenez pourquoi il peut être sage d’attendre.

C’est une des questions les plus importantes à laquelle vous devrez répondre : rester locataire ou acheter? 

Votre décision pourrait avoir des répercussions à long terme sur votre situation financière.

Suivre des amis qui ont décidé d’acheter une maison ne devrait pas influencer votre décision. En fin de compte, c’est une question de timing et de trouver ce qui convient le mieux pour votre situation unique.

Pourquoi rien ne presse d’acheter une maison

Commençons par déboulonner le mythe selon lequel vous devez vous jeter sur le marché de l’immobilier le plus tôt possible. L’accession à la propriété n’offre pas automatiquement les rendements les plus élevés, surtout depuis la hausse très marquée du marché au cours de la dernière décennie. Votre décision d’acheter devrait être basée sur l’abordabilité et les besoins, et non sur les possibilités de gains de placement à court terme.

Certains gourous de la finance personnelle ont débattu pour déterminer s’il était préférable de louer toute votre vie et d’investir l’argent supplémentaire que vous paieriez chaque mois pour posséder une maison – ce qui comprend les intérêts sur le prêt hypothécaire, l’entretien et tout le reste. Le site de l’Autorité des marchés financiers propose un calculateur pour évaluer divers scénarios.

Dans les grandes villes canadiennes – dont Vancouver, Calgary et Toronto – le prix des loyers ne suit pas le rythme des prix de l’immobilier, ce qui signifie que beaucoup de locataires vivent dans des quartiers où ils ne pourraient pas se permettre d’acheter une maison.

Dois-je louer ou acheter? Votre décision pourrait avoir des répercussions à long terme sur votre situation financière.
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Les avantages et les inconvénients de l’épargne forcée

Pour la plupart des gens, posséder une maison est à la fois un mode de vie et une décision d’investissement à long terme. Les chiffres le confirment puisque deux Canadiens sur trois sont propriétaires.1 La raison est simple : les gens accordent beaucoup de valeur intrinsèque à posséder leur propre toit et le fait de rembourser un prêt hypothécaire les oblige à accumuler des actifs financiers.

Au fil des ans, cette approche d’épargne forcée est moins contraignante, car les salaires augmentent et la part des sommes consacrées au prêt hypothécaire diminue de façon constante. Cependant, au début d’un prêt hypothécaire, ces pressions financières peuvent affecter les modes de vie et même les relations.

Pourquoi reporter l’achat d’une maison pourrait s’avérer une très sage décision

Pour beaucoup de gens, retarder l’achat d’une maison peut être une option avantageuse car cela permet d’accumuler une mise de fonds plus substantielle et potentiellement de réduire vos paiements hypothécaires mensuels. Et si vous parvenez à faire une mise de fonds de 20 pour cent, vous évitez l’assurance hypothécaire – qui peut correspondre à 3,35 pour cent de la valeur du prêt hypothécaire.

Une mise de fonds plus importante vous place également dans une bien meilleure position si le prix des maisons baisse à court terme. Avec une mise de fonds de 20 pour cent, la valeur nette de votre maison resterait importante malgré une baisse de 10 pour cent du prix de votre maison. Avec une mise de fonds de seulement cinq pour cent, vous seriez en territoire négatif.

Faites l’exercice des liquidités

Reporter l’achat d’une maison ne crée pas seulement la possibilité d’accumuler une mise de fonds plus considérable, cela vous donne une idée des liquidités mensuelles disponibles une fois que vous aurez acheté une maison. Au minimum, vous devriez épargner la différence entre le loyer et votre paiement hypothécaire mensuel prévu. Passez au niveau supérieur en accumulant et en épargnant tous les coûts non reliés au prêt hypothécaire, y compris les impôts fonciers, les assurances, le chauffage et autres services publics. Les acheteurs de condos doivent également tenir compte des frais de copropriété.

Plus vous faites l’exercice des liquidités longtemps, plus le montant de votre mise de fonds sera important. De plus, mettre à l’épreuve votre budget estimé pour l’accession à la propriété vous aidera à établir une zone de confort financier, pour vous aider à éviter de devenir un « pauvre proprio » - ou d’être incapable de vous permettre autre chose que vos frais de subsistance. Après tout, votre objectif est de posséder une belle maison et d’avoir encore assez d’argent pour profiter de la vie.

Prévoyez l’imprévisible

Lorsque vous préparez un budget pour comparer l’achat d’une maison et la location, les paiements hypothécaires et autres frais courants sont plus faciles à estimer. Les grandes inconnues sont les réparations imprévues. Une des règles de base pour un budget consiste à affecter un pour cent du prix d’achat de la maison à l'entretien régulier.

Du point de vue du locataire, les écureuils sont de mignonnes petites bêtes urbaines, et un orage soudain est un moyen idéal d’arroser les arbres et les plantes. Mais pour un propriétaire, découvrir qu’un écureuil a rongé un trou dans le toit permettant à l’eau de pluie de s’infiltrer dans les murs et les plafonds, puis d’inonder le sous-sol, ça n’a rien de charmant.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) invite les propriétaires à mettre cinq pour cent du revenu dans un fonds spécial en cas d’urgence, comme pour d’importantes réparations de la maison ou une perte d’emploi. Même si vous pouvez vous permettre d’acheter une nouvelle maison dans votre quartier idéal, vous devez tenir compte des réparations ainsi que de l’entretien.

Acheter permet de créer son propre espace de vie

Vouloir posséder une maison n’est pas seulement une question d’argent – c’est aussi une question de création d’espace de vie unique selon sa personnalité. Les locataires, quant à eux, ont peu d’incitations à investir quoi que ce soit dans la personnalisation de leur maison et ils pourraient être forcés de se déplacer si le bâtiment était vendu.

Si vous avez l’intention d’avoir des enfants, habiter dans un quartier pendant une période prolongée peut compter pour beaucoup. Tandis que votre famille s’agrandit, le calcul de l’achat par rapport au loyer peut pointer vers un achat.

Pourquoi acheter une maison de « premier acheteur » pourrait ne pas convenir

Nombreux sont ceux pour qui le réflexe naturel est d’acheter une maison de « premier acheteur ». Il faut cependant penser qu’en achetant une maison moins chère avec l'intention de l'échanger contre une autre plus grande dans un plus beau quartier implique des coûts importants – y compris les commissions des agents immobiliers pour la vente de la maison de premier acheteur, les frais d’inspection, les droits de mutation, les taxes sur une nouvelle maison, les frais du notaire, les frais de déménagement, etc. Tout compte fait, ces coûts pourraient facilement dépasser toute augmentation de la valeur de votre maison de premier acheteur.

Posséder une maison pendant un laps de temps relativement court augmente également le risque de voir sa valeur diminuer sans avoir le temps de récupérer les pertes. Même si les prix de l’immobilier ont tendance à augmenter au fil du temps, il peut y avoir des baisses à court terme sur le marché. La location à court terme permet d’éviter ces risques et pourrait même vous permettre d’accéder à la maison de vos rêves plus tôt.

Voyez grand, vivez en grand

Retarder l’achat de votre maison peut vous permettre d'éviter d’emprunter la route de la maison de premier acheteur, donc d’acheter une « maison pour la vie » qui vous servira à vous et à votre famille pendant de nombreuses années.

Acheter une maison plus spacieuse avant de fonder une famille vous permet d’évoluer avec elle. En attendant, vous pouvez faire comme de nombreux propriétaires et louer une partie de la maison pour générer des revenus supplémentaires. Puis, une fois que votre famille s’agrandit, vous pouvez convertir l’appartement en chambres et salles de bains pour vos enfants.

Acheter une maison peut être extrêmement gratifiant et s’avérer une sage décision financière. Une planification de la sécurité financière prudente, qui peut signifier de rester locataire un peu plus longtemps, peut vous aider à atteindre vos objectifs tout en gardant vos finances en grande forme.

1 Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages de 2011 : Accession à la propriété et coûts d’habitation au Canada, septembre 2011